Người bán nhận tiền cọc trả ngân hàng xong không bán nhà nữa? Phải làm gì?

Chào Luật sư tôi có đặt cọc mua 1 căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng của ông A, giá thoả thuận là 6 tỷ đồng. Ông A cam kết sau khi tôi đặt cọc cho ông A 2 tỷ đồng thì ông sẽ dùng số tiền này để xóa thế chấp và lấy lại sổ rồi tiến hành ký hợp đồng mua bán với tôi đúng giá 6 tỷ đồng và tôi chỉ cần trả tiếp 4 tỷ đồng còn lại. Tôi đồng ý và đã ký hợp đồng đặt cọc rồi giao 2 tỷ đồng cho ông A. Tuy nhiên, sau khi ông A dùng 2 tỷ đồng nêu trên để xóa thế chấp và lấy được sổ từ ngân hàng thì không bán giá thoả thuận nữa mà muốn cao hơn. Tôi không đồng ý với giá cao hơn đấy nên quyết định không mua nữa và đòi lại tiền cọc thì ông A nói rằng không có tiền trả, chỉ có thể trả 10 triệu đồng/tháng. Luật sư cho tôi hỏi trong trường hợp này tôi phải làm thế nào để lấy lại được tiền đặt cọc?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi, với câu hỏi của bạn, Văn phòng Luật sư Nhật Bình xin trả lời như sau:

Pháp luật quy định đối với đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo các quy định nêu trên, hợp đồng đặt cọc được hiểu là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý, vật có giá trị khác trong một thời hạn nhằm để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Mục đích của việc đặt cọc là để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo các quy định hiện hành của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, không có quy định nào buộc các bên phải thực hiện đặt cọc khi mua bán nhà đất. Trên thực tế, khi mua bán nhà đất, các bên vẫn thường thỏa thuận đặt cọc và thông thường đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi các bên ký hợp đồng chuyển nhượng, hay nói cách khác việc đặt cọc là làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác.

Đồng thời, theo quy định pháp luật hiện hành, hình thức của hợp đồng đặt cọc cũng không bị ràng buộc, các bên có thể thỏa thuận bằng miệng hoặc bằng văn bản (không buộc công chứng, chứng thực). Thế nhưng, để tránh tranh chấp về sau, các bên nên thực hiện công chứng, chứng thực đối với hợp đồng đặt cọc.

Đối với trường hợp của anh/chị, anh/chị đã ký hợp đồng đặt cọc và giao tiền cho bên bán là ông A để bảo đảm cho việc mua bán căn hộ chung cư. Tuy nhiên sau khi dùng số tiền đặt cọc để xóa thế chấp và lấy lại sổ từ ngân hàng thì ông A lại đổi ý không bán căn hộ với giá đã thỏa thuận là 6 tỷ đồng nữa. Trường hợp nếu trong hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận khác thì việc ông A từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhưng không trả lại tiền cho anh/chị đã vi phạm thỏa thuận đặt cọc và quy định tại Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.

Theo quy định pháp luật, ông A phải có nghĩa vụ trả lại số tiền anh/chị đã đặt cọc là 2 tỷ đồng và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho anh/chị, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Theo đó, nếu các bên có thỏa thuận về việc phạt cọc thì anh/chị có thể yêu cầu ông A bồi thường tiền phạt cọc cho anh/chị. 

Do đó, nếu hai bên không thể tự thương lượng, hòa giải được nữa thì anh/chị nên tiến hành thủ tục khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu ông A trả lại số tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc theo quy định của pháp luật hoặc bồi thường tiền phạt cọc cho anh/chị. Khi nộp đơn khởi kiện, anh/chị phải kèm theo các tài liệu chứng cứ thể hiện có tồn tại việc hai bên thỏa thuận đặt cọc mua bán, giao nhận tiền đặt cọc để đảm bảo việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư nêu trên.

Trên đây là phần giải đáp của Văn phòng Luật sư Nhật Bình, nếu có bất kỳ thắc mắc nào xin vui lòng liên hệ chúng tôi.

VĂN PHÒNG LUẬT SƯ NHẬT BÌNH

Nhat Binh Law - NBL
Add   :  125K đường số 14, P. Bình Hưng Hòa A, Q. Bình Tân, TP.HCM
Tel     :  +84-28-6658.8181, Hotline: 0907 299 951 (Mr. Ls Huỳnh Trung Hiếu)
Email :  nhatbinhlaw@luatsurienghcm.com

Website: luatsurienghcm.com, luatsunhatbinh.com